Imóveis em terrenos de marinha, acrescidos de marinha, ilhas e demais áreas da União têm uma particularidade que muda tudo: o domínio pleno é da União, e o particular detém apenas o domínio útil (no aforamento) ou o direito de ocupação. Por isso, esses imóveis carregam obrigações específicas com a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) — e qualquer pendência cadastral ou financeira trava venda, doação, inventário, financiamento ou transferência.

Há mais de uma década a Alpha conduz a regularização patrimonial de imóveis da União, com forte atuação em Alphaville e no litoral paulista, e mais de 8.000 imóveis regularizados. Atuamos em todo o território nacional — a SPU é um órgão federal, e os processos são os mesmos em qualquer estado.

Os três encargos da União — sem confusão

A maior parte dos erros (e das cobranças indevidas) começa em confundir estes três institutos:

• Foro — devido nos imóveis sob aforamento (enfiteuse). Cobrança anual de 0,6% sobre o valor do domínio pleno. Em muitos casos a SPU reajustou o foro acima do permitido por anos, gerando direito a redução e restituição.
• Taxa de ocupação — devida nos imóveis sob regime de ocupação (não aforados). Cobrança anual sobre o valor do domínio pleno, conforme o regime de inscrição da ocupação.
• Laudêmio — devido na transferência onerosa: 5% sobre o valor atualizado do imóvel, quitado antes da escritura.

Onde a Alpha atua na SPU

Cada situação tem um caminho próprio. Conduzimos: transferência de aforamento e emissão de CAT; revisão de foro com restituição; revisão e redução de laudêmio; regularização de multa por transferência não comunicada; parcelamento de débitos de foro e ocupação; e correção cadastral do RIP — unificação, desmembramento e remoção de testada.

Quando você precisa deste serviço

Quando o imóvel tem RIP, cobrança de foro ou ocupação, ou consta como terreno de marinha na matrícula; quando a transação depende de CAT (Certidão Autorizativa de Transferência) da SPU; quando há divergência entre matrícula, cadastro patrimonial e RIP; ou antes de vender, comprar, doar ou inventariar um imóvel que confronta com a faixa de marinha.

Perguntas frequentes

O que é a SPU?

A Secretaria do Patrimônio da União é o órgão federal que administra os imóveis da União, incluindo os terrenos de marinha. É ela que cobra foro, taxa de ocupação e laudêmio e que autoriza transferências desses imóveis.

Como sei se meu imóvel é da União?

Indícios: a matrícula menciona terreno de marinha, há cobrança de foro ou ocupação, existe um número RIP, ou o imóvel está a até 33 metros da preamar média de 1831 (LPM/1831). A confirmação é feita por consulta à SPU.

A Alpha atende fora de São Paulo?

Sim. A SPU é federal e os processos são nacionais. Conduzimos regularizações de imóveis da União em qualquer estado.

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Veja também: Laudêmio · Revisão de foro · Transferência de aforamento