Muitos municípios calculam o ITBI não sobre o valor real do negócio, mas sobre um "valor venal de referência" que eles próprios arbitram — frequentemente acima do preço da transação. Como o ITBI é um percentual sobre essa base, uma base inflada significa imposto pago a maior. E essa prática é contestável.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP), fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, presumindo-se verdadeiro o valor da transação declarado pelo contribuinte — que não está vinculado ao valor venal do IPTU (que sequer pode servir de piso), e que o município não pode arbitrar previamente com base em valor de referência unilateral. O fisco só pode afastar o valor declarado por meio de processo administrativo próprio.

A Alpha avalia a base cobrada, mede o excesso e conduz a contestação — administrativa ou, quando necessário, por mandado de segurança — para reduzir o ITBI ou recuperar o que foi pago a maior.

Onde isso costuma aparecer na prática

Em municípios cuja base de ITBI é um valor de referência acima do negócio. No nosso entorno, por exemplo, há município que calcula o ITBI sobre o dobro do valor venal ou sobre valor de referência — exatamente o tipo de base que o entendimento do STJ permite questionar quando supera o valor real da transação.

O que a Alpha faz

Comparamos a base cobrada pelo município com o valor real da transação, dimensionamos o excesso, e conduzimos a medida adequada — pedido administrativo ou mandado de segurança — para reduzir o ITBI devido ou restituir o pago a maior.

Perguntas frequentes

Dá para contestar o ITBI cobrado a maior?

Sim. Pelo Tema 1113 do STJ, a base do ITBI é o valor de mercado da transação declarado pelo contribuinte, não um valor de referência arbitrado pelo município. Cobrança sobre base superior é contestável.

O ITBI pode ser calculado sobre o valor venal do IPTU?

Não como piso obrigatório. O STJ definiu que a base do ITBI não se vincula ao valor venal do IPTU, e o município não pode arbitrá-la previamente de forma unilateral.

Consigo recuperar ITBI que já paguei a maior?

Em muitos casos, sim, pela via administrativa ou judicial, dentro do prazo aplicável. A Alpha avalia o caso e conduz o pedido.

Fale com a Alpha: Avaliar a redução do seu ITBI no WhatsApp

Veja também: Escritura de compra e venda · ITBI na holding · Regularização de IPTU