Existe um mito difundido no mercado: "monte uma holding e não pague ITBI ao transferir seus imóveis". Na prática, é o contrário na maioria dos casos — a maior parte das holdings patrimoniais paga ITBI na integralização dos imóveis. Entender por quê evita uma frustração cara depois de a estrutura já estar montada.

A regra e a exceção

A Constituição (art. 156, §2º, I) prevê que não incide ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital. Essa é a regra que sustenta a promessa de isenção. Só que ela tem uma exceção decisiva: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da empresa for compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento.

E é justamente aí que a maioria das holdings cai: como elas são criadas, na prática, para administrar imóveis e receber aluguéis, a atividade preponderante passa a ser imobiliária — e o ITBI volta a ser devido na integralização.

Quando há, de fato, isenção

A isenção sobra, na prática, para a holding que detém imóveis de uso pessoal, sem locação e sem compra e venda de imóveis como atividade. Sem receita imobiliária preponderante, não há enquadramento na exceção, e a imunidade da realização de capital se aplica. É uma situação específica — não a regra.

Vale registrar ainda que, mesmo quando a imunidade incide, ela alcança apenas o valor integralizado ao capital social; o que exceder esse valor não é imune (entendimento do Tema 796 do STF).

O que a Alpha faz

Avaliamos o enquadramento real da sua holding — atividade, receita, composição do patrimônio — para dizer com honestidade se há ou não isenção no seu caso, dimensionar o ITBI quando for devido, e estruturar a integralização e a regularização dos imóveis pelo melhor resultado legítimo. Quando o município cobra o ITBI sobre base superavaliada, avaliamos a contestação da base de cálculo.

Perguntas frequentes

Holding paga ITBI na integralização dos imóveis?

Na maioria dos casos, sim. Quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária (locação ou compra e venda de imóveis), a imunidade não se aplica e o ITBI é devido.

Quando a holding é isenta de ITBI?

Na prática, quando detém imóveis de uso pessoal, sem locação nem compra e venda de imóveis — ou seja, sem atividade imobiliária preponderante. Aí a imunidade da realização de capital incide.

A holding não servia para evitar o ITBI?

Esse é um mito comum. Para a maioria das holdings patrimoniais, que existem para administrar aluguéis, o ITBI é devido. A vantagem da holding está na organização e na sucessão, não numa isenção automática de ITBI.

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